Bien choisir son locataire
Dans notre activité, qu’il s’agisse de notre activité principale d’huissier de Justice, ou de notre activité secondaire d’administrateur d’
immeubles, nous sommes fréquemment confrontés à la question des propriétaires : comment bien choisir son locataire ?
Le choix d’un locataire est en effet le second acte le plus important de votre gestion locative (le premier étant le choix de votre bien à acheter).
Notre premier conseil est de se mettre en position d’avoir le choix du locataire. Avoir le choix, cela signifie avoir un bien attrayant.
Aussi, devrez-vous veiller à avoir une annonce lisible, correctement libellée, mettant en valeur le bien à louer, agrémentée de photographies. Lors de la prise des photographies, vous veillerez à ce que les lieux soient vides ou, à tout le moins, rangés.
L’autre point important pour avoir un bien attrayant consiste à proposer un loyer légèrement inférieur au marché. Non seulement, vous pourrez louer votre bien plus rapidement, mais surtout vous attirerez plus de candidats. En louant 5% de moins que le prix du marché mais en louant deux mois plus vite, vous êtes en effet gagnant sur une durée de trois ans !
Contrairement aux idées reçues, un loyer au dessus du marché n’attire que les candidats qui ont vu leurs dossiers rejetés par ailleurs, il s’agit donc de candidats dont les dossiers sont de moins bonne qualité.
En étant à un niveau de prix légèrement inférieur au marché, vous attirez des « bons candidats ».
Comment sélectionner les dossiers pour bien choisir son locataire ?
Une attention toute particulière doit être apportée aux éléments de solvabilité du locataire et de sa caution. Nous n’attirerons jamais assez votre attention sur la nécessité de vérifier les éléments qui vous sont présentés : rien n’est plus simple que de créer de fausses fiches de paie par exemple.
Avant de louer un logement, le propriétaire a le droit de s’informer sur l’identité et la solvabilité de son futur locataire.
À ce titre, il peut réclamer uniquement les documents suivants (ou une copie) :
- une pièce d’identité française ou étrangère (carte d’identité, carte de séjour, passeport ou permis de conduire),
- les 3 dernières quittances de loyer ou une attestation de domiciliation ou attestation de l’hébergeant ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale,
- contrat de travail ou carte d’étudiant ou copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ou copie du certificat de l’identification de l’Insee ou toute pièce attestant de de l’activité professionnelle pour les autres cas,
- trois derniers bulletins de salaires ou les deux derniers bilans comptables pour les non-salariés ou justificatif de versement des prestations sociales, familiales ou des pensions de retraite perçues lors des 3 derniers mois,
- titre de propriété d’un bien immobilier,
- dernier ou avant-dernier avis d’imposition,
- avis d’attribution de bourse, si le locataire est un étudiant boursier,
- justification de revenus fonciers ou de revenus de capitaux mobiliers,
- simulation pour les aides au logement établie par la Caf, la CMSA ou directement par le locataire.
De même, au garant, le propriétaire bailleur peut réclamer les documents suivants (ou une copie) :
- une pièce d’identité française ou étrangère (carte d’identité, carte de séjour, passeport ou permis de conduire),
- la dernière quittance de loyer ou une attestation d’assurance logement de moins de 3 mois ou facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale,
- contrat de travail ou carte d’étudiant ou copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ou copie du certificat de l’identification de l’INSEE ou toute pièce attestant de de l’activité professionnelle pour les autres cas,
- trois derniers bulletins de salaires ou les deux derniers bilans comptables pour les non-salariés ou justificatif de versement des prestations sociales, familiales ou des pensions de retraite perçues lors des 3 derniers mois,
- dernier ou avant-dernier avis d’imposition,
- justification de revenus fonciers ou de revenus de capitaux mobiliers,
En revanche, le bailleur ne peut pas demander les documents suivats au locataire comme au garant.
Documents bancaires
Le propriétaire ne peut pas réclamer les documents financiers suivants :
- copie de relevé de compte bancaire ou postal,
- attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal,
- autorisation de prélèvement automatique.
Documents relatifs à la vie privée
Le propriétaire ne peut pas réclamer les documents personnels suivants :
- photographie d’identité (sauf celle de la pièce d’identité),
- carte d’assuré social,
- extrait de casier judiciaire,
- jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l’énoncé « Par ces motifs » qui permet de prouver le divorce),
- contrat de mariage ou certificat de concubinage,
- dossier médical personnel.
Justificatifs de situation financière
Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu’il justifie sa situation financière sur la base des documents suivants :
- attestation d’absence de crédit en cours,
- informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l’information de la non-inscription à ce fichier,
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs (quittances de loyer),
- production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.
Versements illégaux
Le bailleur n’a pas le droit d’exiger du locataire qu’il verse certaines sommes (en dehors du loyer, des charges et du dépôt de garantie) en contrepartie de la location consentie. À ce titre, la loi interdit :
- le versement d’un chèque de réservation du logement,
- la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de 1 mois de loyer.
En conclusion, pour bien choisir son locataire, un propriétaire bailleur devra s’assurer d’attirer le plus de candidats potentiels, par le biais d’une annonce mettant en valeur le bien et par un loyer parfois un peu en dessous du marché. Par ailleurs, il devra prendre un soin particulier, dans le respect des règles légales, à la vérification de la solvabilité du candidat et de son garant.